9月29日晚，中國人民銀行（以下簡稱央行）落地多項金融支持房地產(chǎn)舉措。同時發(fā)布公告并提出《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》），明確完善房貸利率定價機制。據(jù)悉，商業(yè)銀行將在10月31日前批量調(diào)整存量房貸利率。這一優(yōu)惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸。
據(jù)央行行長潘功勝介紹，此項政策預(yù)計將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數(shù)為1500億元左右。
深化利率市場化改革
據(jù)悉，本次央行明確“自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款”，有利于漸進有序調(diào)節(jié)存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的差距。
10月31日前統(tǒng)一實施
同時央行還確定了本次存量房貸利率下調(diào)時間和幅度，全國各地首套存量房貸利率均可降至LPR-30BP。
一是，時間要求各商業(yè)銀行不晚于10月12日發(fā)布操作細則，原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整。《倡議》發(fā)布后，中國工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中國銀行等均發(fā)布了相關(guān)公告，明確擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細則。
二是，本次調(diào)整的房貸類型涉及范圍廣，不僅包括首套，也包括二套及以上，涉及到所有存量房貸利率；
三是，下調(diào)的幅度最大可降至LPR-30BP，具體要求為對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
據(jù)悉，當(dāng)前僅北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房貸利率下限，首套利率下限均為LPR-45BP，二套根據(jù)各地區(qū)域或環(huán)線不同，加點幅度也不同。整體來看，全國各地的首套存量房貸利率均可以降至LPR-30BP（當(dāng)下即3.55%，若10月5年期以上LPR下調(diào)20BP，存量房貸利率或?qū)⒔抵?.35%），北京、上海和深圳的二套及以上存量房貸利率有望降至當(dāng)前執(zhí)行的新發(fā)放二套利率，如北京五環(huán)內(nèi)二套存量房貸利率可降至3.8%，五環(huán)外可降至3.6%。
“假設(shè)北京五環(huán)外二套存量房貸利率調(diào)整前為4.9%，調(diào)整之后可以降至3.6%，下調(diào)130BP，以貸款200萬計算，貸款30年，月供將下降1521.6元，總利息將下降54.8萬元，有效降低居民購房成本。” 中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示：“正如此前測算的一樣，平均下來存量房貸利率下調(diào)幅度為50個基點。過去的測算顯示，100萬貸款本金30年期等額本息的月供，每個月可以減少約300元。當(dāng)然各個地方的表現(xiàn)不同，減負情況不一樣。但總體上后續(xù)各個購房者都可以享受到較好的減負效應(yīng)。”
有助于市場進一步穩(wěn)定
記者留意到，本次也鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，即絕大多數(shù)借款人可通過線上渠道完成，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點辦理。
陳文靜表示，此前，央行要求房貸利率重定價周期最短為一年。“本次明確指出自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期，符合條件的存量房貸借款人也可調(diào)整重定價周期，促使存量房貸利率可以及時反映定價基準(zhǔn)的變化，有利于暢通貨幣政策傳導(dǎo)。”
另外，央行發(fā)布公告中亦指出固定利率也可以置換成浮動利率，加點數(shù)為當(dāng)前利率與5年期以上LPR的差值，比如存量固定利率為4.0%，按當(dāng)前LPR3.85%計算，轉(zhuǎn)化為浮動利率即為LPR+15BP，結(jié)合本次降低存量房貸利率，浮動利率可以直接調(diào)整為LPR-30BP，未來房貸利率也將跟隨LPR下調(diào)，進一步降低置業(yè)成本。
“舉個例子，如果某個購房者房貸利率為LPR，那么現(xiàn)在還可以下調(diào)30個基點。這也就是各地存量房貸利率可以下調(diào)的最低水平為LPR-30基點。換句話說，若是一些購房者房貸利率非常高，其下調(diào)空間會更大。”嚴(yán)躍進表示。
“整體來看，本次央行快速落地下調(diào)存量房貸利率，積極響應(yīng)落實9.26政治局會議精神，政策落地節(jié)奏以及市場利率定價自律機制要求各商業(yè)銀行執(zhí)行的時間均較快，加快調(diào)整存量房貸利率，對于穩(wěn)定市場預(yù)期將產(chǎn)生更加積極作用。”陳文靜表示。
嚴(yán)躍進也認(rèn)為：“此次存量房貸利率的政策調(diào)整，開啟了去年以來第二次降低存量房貸的操作，其具有非常好的導(dǎo)向。月供壓力減少了，后續(xù)應(yīng)該說對于提振消費信心等都具有積極的作用。”
記者采訪了解到，相關(guān)政策出臺后，青島樓市已有多個項目傳出計劃在近期對銷售政策進行調(diào)整的消息，另有項目表示售價有上漲預(yù)期。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭
責(zé)任編輯：李頡
請輸入驗證碼